Wie viel kostet es, eine Ferienwohnung zu betreiben (mit reellen Zahlen)

Wir haben Hunderte von Fragen zu den finanziellen Aspekten des Betriebs eines Airbnb oder einer anderen kurzfristigen Ferienvermietung erhalten. Speziell: Können Sie die Kosten und Gebühren detailliert beschreiben, die den Gewinn schmälern? Gibt es versteckte Kosten? Wie genau funktionieren Mietsteuern? Versicherung?! ACK!

Ob die Person, die uns gefragt hat, darüber nachdenkt, selbst etwas zu machen, oder einfach nur neugierig ist (über Geld reden = interessiertes Gesichts-Emoji), wir legen alles dar, in der Hoffnung, dass es es ein wenig entmystifiziert und für jeden hilfreich ist, der es könnte Seien Sie sich nicht sicher, ob dies ein sinnvoller Nebenerwerb ist oder nicht. Es hat uns wirklich Spaß gemacht, die Besonderheiten dieses Themas kennenzulernen – es macht also Spaß, das Gelernte mit anderen zu teilen.

Natürlich gibt es Ausgaben wie den eigentlichen Kauf, die Renovierung und die Einrichtung eines Hauses, das Sie als Ferienmiete nutzen. Diese hohen offensichtlichen Startkosten werden je nach Projekt unterschiedlich sein (ebenso wie Ihre Hypothekenzahlung) – und zum Teufel könnten Sie Ihr eigenes Haus, das bereits voller Möbel ist, über Airbnb buchen – daher knüpft dieser Beitrag an Ok, ich habe ein vermietbares Haus, was nun? Punkt und deckt die laufenden Betriebskosten ab, die Ihnen Jahr für Jahr entstehen können.

Wir teilen ECHTE ZAHLEN aus unserer Erfahrung mit Ihnen. Bitte betrachten Sie sie nicht als Vorhersage Ihrer eigenen Kosten, die natürlich variieren können. Es lohnt sich auch, die Leute daran zu erinnern, dass es sich bei der Maisonette um ein einziges Gebäude handelt, es sich jedoch um ZWEI verschiedene Mieteinheiten handelt (insgesamt 6 Schlafzimmer, 6 Badezimmer, 2 Küchen, 2 Wohnzimmer, 2 Waschküchen, 2 Hinterhöfe usw.). Wenn Sie also nur eine Miete und/oder eine kleinere Fläche haben, können diese Zahlen viel höher sein als alle anderen, die Ihnen entstehen.

Dienstprogramme

Dass es Versorgungsunternehmen gibt, überrascht wahrscheinlich niemanden, aber wie viel sie tatsächlich kosten, kann Sie überraschen, wenn Sie nicht rechnen und das Jahr als Ganzes betrachten. Im Gegensatz zu einer typischen Langzeitmiete, bei der Ihr Mieter jeden Monat für einige oder alle Nebenkosten verantwortlich ist, zahlen Sie in der Welt der Ferienvermietung normalerweise für alle Nebenkosten. Im Duplex zahlen wir für folgende Nebenkosten:

• Wasser und Abwasser
• Elektrizität
• Müllabfuhr
• Internet
• TV-/Streaming-Dienste (wir bieten Sling und Netflix)

Für andere Personen umfasst die Liste möglicherweise auch Gas, Öl oder Propan (abhängig von Ihrer Wärmequelle) und sogar Park- oder HOA-Gebühren.

Unsere Versorgungsleistungen sind für beide Seiten des Duplex zusammengefasst kostet etwa 5.200 US-Dollar pro Jahr , basierend auf den letzten 12 Monaten. Das Wichtigste, woran Sie denken sollten, ist, dass die Nebenkosten nicht wegfallen, wenn das Haus nicht vermietet ist (was sehr wichtig sein kann, wenn Sie an einem saisonalen Ort mieten). Unsere Strom- und Wasserrechnungen sinken etwas, wenn der Verbrauch in der Nebensaison geringer ist, aber es gibt Mindestgebühren, die sie bei etwa 150 US-Dollar pro Monat halten.

Wir haben darüber nachgedacht, einige unserer Duplex-Dienstprogramme (wie Internet oder Müllabfuhr) in den leeren Wintermonaten auszusetzen, aber viele sind mit einer hohen Wiederverbindungsgebühr verbunden, die mögliche Einsparungen zunichte macht. Wir konnten einige unserer Streaming-TV-Abonnements (Netflix und Sling) pausieren, als wir wussten, dass der Ort in der Nebensaison einen ganzen Monat lang leer sein würde, was schön war. (Vergessen Sie nur nicht, sie rechtzeitig für den nächsten Gast neu zu starten!).

Die besten Zimmerpflanzen für wenig Licht

Rasenpflege / Immobilienverwaltung

Wenn Sie jemals ein Ferienhaus gemietet haben, sind Sie es wahrscheinlich gewohnt, eine Reinigungsgebühr auf Ihrer Rechnung zu sehen. Das sind in der Regel die Kosten für jemanden, der das Haus nach Ihrem Aufenthalt reinigt, damit es für die nächsten Gäste bereit ist (dazu gehört Wäsche waschen, Betten neu machen, Geschirr ausräumen usw.). Wir erheben eine Reinigungsgebühr von 150 $ pro Aufenthalt, denn genau das berechnet uns unsere Reinigungskraft. Diese Kosten sind also eine totale Belastung für uns. Null Dollar pro Jahr ausgegeben , bis auf einen Urlaubstipp ;)

Aber abgesehen von der Reinigungsgebühr fallen möglicherweise weitere regelmäßige Wartungskosten an, um es für jeden Gast bereitzuhalten. Dies können Dinge wie Rasenpflege, Pool- oder Whirlpool-Service oder sogar Schneetreiben sein, wenn Sie an einem winterlichen Reiseziel Gastgeber sind. Wir beauftragen ein kleines örtliches Landschaftsbauunternehmen damit, die Höfe zu mähen und die Außenbereiche der Doppelhaushälfte nach einem einheitlichen und zuverlässigen Zeitplan zu sprengen. Glücklicherweise fallen diese Kosten nicht das ganze Jahr über an (in den Wintermonaten passiert nichts), aber da sie im Frühling und Sommer häufiger auftreten, wenn alles wie verrückt wächst, ist es so summiert sich auf etwa 800 $/Jahr .

Ich erinnere mich, dass bei unserer letzten Anmietung in Florida ein Poolmann UND ein separates Rasenteam vorbeikamen, während wir dort wohnten. Auch die Kosten gab er bei der Buchung nicht direkt an uns weiter, sie kamen also aus seinen Mieteinnahmen.

Ein weiterer potenzieller Kostenfaktor wäre die Entscheidung, eine professionelle Immobilienverwaltung oder einen Mietverwaltungsdienst zu beauftragen oder sich darauf zu verlassen. Sie können Ihnen viel abnehmen (Buchungsabwicklung, Reinigung und auftretende Probleme), berechnen aber in der Regel einen Prozentsatz jeder Buchung. In Cape Charles scheint die Rate bei etwa 20 % zu liegen, diese Zahl kann jedoch je nach Region und den dort angebotenen Dienstleistungen variieren.

Verbrauchsmaterial auffüllen

Da wir uns dafür entscheiden, unseren Gästen Verbrauchsartikel zur Verfügung zu stellen, haben wir nicht nur den ersten Vorrat gekauft, sondern müssen auch alles auffüllen, wenn der Vorrat zur Neige geht. Hier ist eine Liste unserer Angebote:

• Toilettenpapier (wir stellen 6 Rollen pro Seite des Duplex zur Verfügung)
• Papierhandtücher (1 Rolle in jeder Küche)
• Servietten (gestapelt in einer Schüssel in jedem Esszimmer)
• Taschentücher (1 Box pro Badezimmer – wir ersetzen diese nicht jede Woche, nur bei Bedarf)
• Schwämme (1 neuer Schwamm in jeder Küche)
• Müllbeutel (2 in jeder Küche und allen Badezimmern)
• Aufbewahrungsbeutel aus Alufolie und Druckverschluss in verschiedenen Größen
• Shampoo, Spülung, Handseife und Duschgel
• Waschmittel, Weichspüler und Fleckentferner
• Salz und Pfeffer sowie Olivenöl zum Kochen
• Kaffeesatz, Teebeutel und Zuckerpäckchen

Jedes Mal, wenn wir unseren Gästen mitteilen, was wir bieten, hören wir von Leuten, die das sagen Das alles machen wir auch! und andere, die sagen Was?! Das Zeug gibt hier niemand! Ich gehe davon aus, dass es je nach Region unterschiedlich ist, aber auch viele andere Ferienunterkünfte in Cape Charles bieten ähnliche Angebote. Wenn es unseren Gästen am Ende hilft, sich wie zu Hause zu fühlen, sind wir froh, es zur Hand zu haben.

Alles gesagt, Wir haben 900 $ für die oben genannten Artikel ausgegeben dieses Jahr. Auch hier handelt es sich in Ihrer Region möglicherweise überhaupt nicht um eine große Werbebuchung – aber es ist klug, herauszufinden, was Sie zur Verfügung haben möchten und wie viel es Ihrer Meinung nach kosten wird, die Dinge das ganze Jahr über aufzufüllen.

Zusätzliche Bettwäsche und Handtücher

Das hängt vielleicht mit der Arbeitsweise unserer Reinigungskraft zusammen, aber sie hat uns zu Beginn des Sommers geraten, einen VOLLSTÄNDIGEN zusätzlichen Satz Bettwäsche und Handtücher griffbereit zu haben, damit die Wäsche einmal nicht rechtzeitig fertig wird oder ein Fleck entsteht Wenn das eine längere Behandlung erforderte, konnte sie unseren nächsten Gästen trotzdem alles hinterlassen, was sie brauchten. Für uns bedeutete dies also den Kauf von:

• 8 zusätzliche Badetücher
• 6 zusätzliche Strandtücher
• 12 zusätzliche Waschlappen und Handtücher
• 1 zusätzlicher Satz Queen-Bettlaken und 1 Queen-Bettbezug mit Einlage (wir haben gewürfelt, dass es unwahrscheinlich ist, dass beide Queen-Size-Betten Flecken haben würden)
• 2 zusätzliche Sätze Doppelbettlaken und 2 Doppelbettdecken

Eigentlich sollten Sie diese Zahlen verdoppeln, weil wir das PRO SEITE gemacht haben. Gott sei Dank gab es den verschlossenen Kleiderschrank des Eigentümers, in dem wir die zusätzlichen Sachen in Mülleimern verstauten.

Wir haben uns nie auf einen verlassen vollständig Extra-Set, aber wir haben uns mehr als einmal ein oder zwei Ersatzbezüge geschnappt, also sind wir auf jeden Fall froh, dass wir sie dabei hatten (besonders die beiden zusätzlichen Bettbezüge!). Dieser zusätzliche Vorrat an Bettwäsche und Handtüchern kostete uns über 400 US-Dollar pro Seite (für insgesamt 800 $) . Wir mussten in den letzten Monaten auch ein paar Handtücher ersetzen (wir sind sehr glücklich, dass das alles war, was wir ersetzen mussten!), also besorgen wir uns entweder im Voraus Extras oder legen ein kleines Budget für den Austausch einzelner Gegenstände bereit unterwegs ist wahrscheinlich eine kluge Idee.

Versicherungen und Steuern

Jetzt kommen wir zu den lustigen Dingen (ha!). Beginnen wir zunächst mit der Versicherung.

Es überrascht Sie hoffentlich nicht, dass Ihre Immobilie versichert sein sollte, aber wir fanden, dass die Versicherung der Maisonette eine gewisse Lernkurve darstellt. Aber wir kamen auf der anderen Seite heraus! Die erschwerenden Versicherungsfaktoren unserer Maisonette sind: 1) die Tatsache, dass es sich um eine kurzfristige Ferienmiete handelt, die anders behandelt wird als ein Vollzeitwohnsitz, und 2) sie in der Nähe des Wassers liegt (mo Wasser, mo Probleme – zumindest ist das so sagen die Versicherungsleute). Diese beiden Faktoren bedeuteten, dass wir nur begrenzte Möglichkeiten hatten, aber am Ende haben wir drei Richtlinien gefunden, die zusammenwirken, um uns Sicherheit zu geben.

1. Eine Versicherungspolice für Ferienimmobilien: Diese ähnelt der Hausbesitzerversicherung, die Sie möglicherweise für Ihren Hauptwohnsitz haben. Stellen Sie einfach sicher, dass alles, was Sie bekommen, auch kurzfristige Mieten abdeckt.
2. Eine zusätzliche Haftpflichtversicherung: Diese wurde von einigen Freunden empfohlen, die auch Ferienwohnungen besitzen, und bietet zusätzlichen Schutz für mögliche Unfälle, Verletzungen usw.
3. Eine Überschwemmungspolitik: Technisch gesehen befinden wir uns nicht in einem Überschwemmungsgebiet, aber die meisten Einwohner halten es in Cape Charles für klug.

Wir benötigen keine dieser beiden letzten Policen für unseren Hauptwohnsitz hier in Richmond, aber wenn Sie Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz auf Teilzeit vermieten, sollten Sie sich möglicherweise an einen Experten wenden, um sicherzustellen, dass Sie ausreichend versichert sind durch Ihre bestehende Police abgedeckt. Viele Standardversicherungen für Hausbesitzer reichen möglicherweise nicht aus, wenn der Schaden oder Vorfall auftritt, während ein Kurzzeitmieter Ihr Haus bewohnt.

Wenn Sie dachten, dass Versicherungen Spaß machen, werden Sie Steuern lieben? Steuern sind der Teil, von dem wir das Gefühl hatten, dass wir am wenigsten darüber Bescheid wussten, aber es ist ziemlich einfach, das herauszufinden. Nehmen Sie dies also zum Anlass, herauszufinden, was in der Stadt, in der Sie Ihr Mietobjekt betreiben, fällig ist (rufen Sie Ihre örtliche Behörde an, sehen Sie sich deren Website an oder fragen Sie andere Gastgeber in Ihrer Nähe). Aber bitte beachten Sie auch, dass, wenn es sich kompliziert anfühlt, jeder, mit dem wir in unseren verschiedenen Regierungsbüros gesprochen haben, sehr gerne geholfen hat (sie waren wahrscheinlich begeistert, dass wir versuchten, unsere Steuern zu zahlen – ha!), und innerhalb von ein oder zwei Wochen hatten wir den Dreh raus davon.

Für die Maisonette zahlen wir Folgendes:

• Jährliche Grundsteuer des Landkreises
• Jährliche städtische Grundsteuer
• Vierteljährliche County-Transient-Occupancy-Steuer (eine Steuer speziell auf Ferienmieteinnahmen)
• Monatliche städtische Kurtaxe
• Monatliche staatliche und lokale Umsatzsteuer

Die von den beiden Orten, an denen sich die Maisonette befindet, erhobenen Grundsteuern (die ersten beiden oben aufgeführten Punkte) basieren auf dem Haus selbst und nicht darauf, wie viel oder wie wenig wir es vermieten. Bei den anderen handelt es sich jedoch um Prozentsätze dessen, was wir mit unseren Mieteinnahmen verdienen, und wir müssen die Unterlagen dafür monatlich oder vierteljährlich berechnen und einreichen (obwohl Airbnb die Umsatzsteuer jetzt in Virginia automatisch erhebt, wenn Gäste auf ihrer Website auschecken – aber alle). Im Sommer mussten wir es manuell aus unseren Airbnb-Auszahlungen herausnehmen.

Vielleicht haben Sie Glück und Ihre Stadt erhebt keine vorübergehende Aufenthaltssteuer, aber am Ende müssen Sie möglicherweise doppelt so viel bezahlen, wie wir es tun: einmal von der Stadt und dann noch einmal vom Landkreis. Ich habe das Gefühl, dass ich in diesem Beitrag immer wieder sage, dass es große Unterschiede gibt, aber Steuern bewirken das auch. Zum Beispiel hat mein Vater ein Mietobjekt in einem anderen Bundesstaat und zahlt eine vorübergehende Aufenthaltssteuer von 3 %, während wir in Cape Charles eine Steuer von 6 % zahlen. Zwischen diesen beiden vorübergehenden Nutzungssteuern und der Umsatzsteuer etwa 11 % aller Buchungen, die wir diesen Sommer hatten gingen in Form von Steuern an den Staat, den Landkreis und die Stadt. Beachten Sie, dass darin keine Grundsteuern enthalten sind.

Also für die Maisonette: Unsere Steuern und Versicherungen beliefen sich in diesem Jahr zusammen auf etwa 13.400 US-Dollar . Lange Rede, langer Sinn – Sie sollten auf jeden Fall Ihre Steuerpflichten kennen, wenn Sie die Rentabilität Ihrer Miete abwägen, denn diese können sich definitiv auf Ihren Gewinn auswirken.

Airbnb-Gastgebergebühr

Wenn Sie Ihre Anmietung über eine Website wie Airbnb, VRBO oder HomeAway abwickeln, denken Sie daran, dass diese auch eine Ermäßigung auf Ihren Mietpreis pro Nacht verlangen. Als Gast sind Sie es wahrscheinlich gewohnt, eine Gebühr zu zahlen, die zusätzlich zum Gesamtpreis pro Nacht anfällt, aber hinter den Kulissen zieht Airbnb auch eine Gebühr von 3 % vom Übernachtungspreis ab, bevor es den Gastgeber bezahlt. Ich vermute also, dass weder der Gast noch der Gastgeber tatsächlich den angegebenen Übernachtungspreis erhalten. Ha! Wir beziehen diese Gebühr von 3 % nicht wirklich in unsere Betriebskostenberechnungen (oder unsere Gesamtsumme am Ende dieses Beitrags) ein, da es sich um Geld handelt, das wir nie sehen. Denken Sie also daran, dass bei der Festlegung Ihres Übernachtungspreises ein Teil davon an die von Ihnen gewählte Vermietungswebsite geht.

Wir werden gefragt, warum wir uns für Airbnb gegenüber anderen Ferienunterkünften wie VRBO oder HomeAway entschieden haben, und die Antwort ist nur, dass wir ein paar Freunde mit Ferienunterkünften befragt haben und ihnen allen diese Schnittstelle am besten gefallen hat. Also haben wir es gemacht. Bisher gefällt es uns sehr gut. Wir haben darüber nachgedacht, das Duplex auf mehreren Websites aufzulisten, haben aber gehört, dass es schwierig sein kann, doppelte Buchungstermine zu vermeiden, wenn Sie mehrere Kalender auf verschiedenen Plattformen ausführen.

Sonstige Kosten

Und obwohl wir in diesem Beitrag versucht haben, sehr gründlich zu sein, können wir nicht alles vorhersagen, was Ihnen auf dem Weg dorthin begegnen könnte. Dieses Jahr, Wir haben wahrscheinlich rund 750 US-Dollar für verschiedene Artikel ausgegeben. Zum Glück ist nichts Verrücktes passiert (wir mussten kein HVAC-System oder ähnliches ersetzen), aber ein kleines Beispiel ist, dass wir erfahren haben, dass der Staat und die Stadt auch eine kleine Gebühr für eine jährliche Geschäftslizenz erheben (und eine jährliche Mietinspektion durchführen). um sicherzustellen, dass wir jedes Jahr immer noch auf dem neuesten Stand des Codes sind), also war das eine kleine ungeplante Ausgabe, die uns überraschte – aber jetzt, da wir uns daran gewöhnt haben und wissen, was zu tun ist, ist es ein Kinderspiel.

Es fallen natürlich Kosten an, wie zum Beispiel das Ersetzen kaputter Dinge, die Bezahlung eines Wartungstechnikers für die Reparatur eines defekten Geräts oder sogar das Hinzufügen/Ändern einer bestimmten Annehmlichkeit in Ihrem Zuhause. Ein konkretes Beispiel dafür ist, dass wir Mitte des Sommers 250 US-Dollar ausgegeben haben, um etwas hinzuzufügen Verdunkelungsvorhänge zu den beiden vorderen Schlafzimmern der Maisonette, nachdem einige Gäste erwähnt hatten, dass es dort am frühen Morgen sehr hell sei. Auch wenn es Ihr Budget belasten mag, ist es Teil des Spaßes und Abenteuers, den Menschen, die in Ihrem Haus übernachten, ein tolles Erlebnis zu bieten. Apropos …

Außerdem hinterlassen wir unseren Mietern bei ihrer Ankunft ein kleines Willkommensgeschenk. Dabei handelt es sich um eine handgeschriebene Notiz mit einer Geschenkkarte, mit der Sie in einem der örtlichen Geschäfte in der Stadt ein Eis oder ein Souvenir kaufen können, zusammen mit einer vorfrankierten Postkarte. Auch das ist definitiv kein Kostenfaktor, aber wir machen das gerne, in der Hoffnung, dass unsere Gäste ihren Aufenthalt genießen und einige der großartigen Geschäfte vor Ort besuchen – und unseren Gästen scheint es auch wirklich zu gefallen. Wer mag kein Eis?!

Lasst uns diesen Welpen einpacken. Ich erspare Ihnen etwas Scrollen und rekapituliere die gesamte Mathematik oben. Wenn wir alle Kosten, die wir gerade dargelegt haben, zusammenfassen, Es handelt sich um etwa 21.750 US-Dollar an jährlichen Betriebskosten für die Maisonette in diesem Jahr. Auch dies gilt für zwei separate Mieteinheiten und ist daher wahrscheinlich höher als bei einer einzelnen oder kleineren Mieteinheit. Aber es geht uns weniger um die Gesamtzahl als vielmehr um die Vielfalt der Kosten auf dem Weg. Wenn Sie also darüber nachdenken, ein Airbnb zu eröffnen, hoffe ich, dass dieser Beitrag ein Ausgangspunkt für die Ermittlung Ihrer eigenen Betriebskosten in den hier aufgeführten Kategorien ist.

Und auch wenn die oben genannte Zahl viel zu sein scheint, sind wir froh, dass wir im Jahr 2019 genügend Nächte buchen konnten, um trotz allem noch einen Gewinn zu erzielen (High Five, irgendjemand?!). Werden wir bei all unseren Bau- und Einrichtungskosten bald keine roten Zahlen mehr haben? Nein! Aber zumindest sind wir auf dem Weg und konnten dabei viel lernen und jede Menge Spaß haben.